Kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde ev sahibinin kiracıyı evden çıkarıp çıkaramayacağı, kiracıların ve ev sahiplerinin en çok merak ettiği hukuki konular arasındadır. Özellikle bir yıllık kira sözleşmesi sona erdiğinde ev sahibinin evi boşaltmasını istemesi, kiracının ise taşınmazda oturmaya devam etmek istemesi taraflar arasında uyuşmazlığa neden olabilir.
Türk hukukunda kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiracının tahliyesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan özel hükümler bulunmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinde yazılı sürenin dolması, her durumda kiracının taşınmazı boşaltmak zorunda olduğu anlamına gelmez.
Bu makalede kira sözleşmesi bitince kiracının çıkarılıp çıkarılamayacağı, ev sahibinin hangi şartlarda tahliye talep edebileceği ve kiracının sahip olduğu hukuki haklar açıklanmaktadır.
1. Kira Sözleşmesinin Süresi Bitince Kiracı Evden Çıkarılabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca kira sözleşmesinin süresinin dolması, kural olarak kiracının tahliyesi için yeterli değildir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır.
Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin sona erdiğini ileri sürerek kira ilişkisini sona erdiremez.
Örneğin, bir yıllık kira sözleşmesi yapan kiracının sözleşme süresi dolmuş olsa bile ev sahibi, sırf bir yılın tamamlandığı gerekçesiyle kiracıyı tahliye edemez. Tahliye için kanunda öngörülen nedenlerden birinin bulunması ve ilgili usule uyulması gerekir.
Bu düzenleme, kiracının konut veya işyeri ihtiyacının yalnızca sözleşme süresinin sona ermesi nedeniyle ortadan kaldırılmasını önlemeyi amaçlamaktadır.
2. Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Tahliye Edebilir?
Kira sözleşmesinin süresinin dolması tek başına yeterli olmasa da Türk Borçlar Kanunu’nda ev sahibine belirli şartlarla tahliye hakkı tanınmıştır.
Başlıca tahliye nedenleri şunlardır:
- Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı,
- Taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya esaslı onarım nedeniyle kullanılamaz hâle gelmesi,
- Kiracının geçerli bir tahliye taahhüdünde bulunması,
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kanuni şartların oluşması,
- Kiracıya kira bedelini ödememesi sebebiyle aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmesi,
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunması ve kanundaki şartların gerçekleşmesi,
- On yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra kanunda öngörülen bildirim koşullarının yerine getirilmesi.
Her tahliye sebebinin kendine özgü şartları, süreleri ve başvuru yöntemleri bulunmaktadır. Bu nedenle yalnızca tahliye nedeninin mevcut olduğunu ileri sürmek yeterli olmayabilir.
3. Ev Sahibi İhtiyaç Nedeniyle Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Ev sahibi kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Sadece kiracıyı çıkarmak veya taşınmazı daha yüksek kira bedeliyle başkasına kiralamak istemek, tek başına ihtiyaç nedeniyle tahliye için yeterli değildir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kural olarak sözleşme süresinin sonunda açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanundaki fesih dönemleri ve bildirim süreleri dikkate alınır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ev sahibinin ileri sürdüğü ihtiyacı somut olgularla ortaya koyması önemlidir.
4. Kira Sözleşmesi Bittikten Sonra Tahliye Taahhüdü Varsa Ne Olur?
Kiracının geçerli bir tahliye taahhüdü vermiş olması, ev sahibine tahliye bakımından ayrı bir hukuki imkân sağlayabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve bu tarihte taşınmazı boşaltmamışsa kiraya veren tahliye yoluna başvurabilir.
Bu durumda kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır.
Tahliye taahhüdünün geçerliliği değerlendirilirken belgenin düzenlenme zamanı, yazılı olup olmadığı, tahliye tarihinin belirli olup olmadığı ve diğer hukuki koşullar incelenmelidir.
Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan veya kiracının özgür iradesini yansıtmayan belgeler bakımından ayrıca hukuki değerlendirme yapılması gerekebilir.
5. Ev Sahibi On Yıl Sonunda Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, kiraya verene on yıllık uzama süresinin sonunda belirli şartlarla sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanımaktadır.
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşmenin başlangıçta kararlaştırılan süresinin sona ermesinden sonra uzayan dönemler dikkate alınır. On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, on yıllık sürenin ilk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren doğrudan hesaplanmamasıdır. Başlangıçtaki belirli süre ile sonraki uzama süreleri birbirinden ayrılmalıdır.
Dolayısıyla ev sahibinin tahliye hakkının doğup doğmadığını belirlemek için kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, ilk sözleşme süresi ve uzama dönemleri birlikte değerlendirilmelidir.
6. Kira Sözleşmesi Bittiği Hâlde Kiracı Çıkmazsa Ne Yapılabilir?
Kira sözleşmesinin sona erdiğini düşünen ev sahibi, kiracının taşınmazı boşaltmaması hâlinde öncelikle hangi tahliye sebebine dayanabileceğini belirlemelidir.
Kanunda öngörülen şartlar mevcutsa tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi veya dava, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ya da diğer uygun hukuki yollar gündeme gelebilir.
Bununla birlikte ev sahibinin kiracının eşyalarını dışarı çıkarması, kilidi değiştirmesi veya elektrik ve su gibi hizmetleri kiracıyı zorla çıkarmak amacıyla kestirmesi hukuki sorumluluk doğurabilir. Tahliye, ilgili kanuni prosedürler izlenerek gerçekleştirilmelidir.
Kiracının da tahliye talebinin hukuki dayanağını incelemesi, tebligatları takip etmesi ve gerektiğinde süresi içinde itiraz veya savunmalarını sunması önemlidir.
7. Kira Sözleşmesi Bitince Kiracının Hakları Nelerdir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanunda öngörülen korumalardan yararlanabilir. Kira sözleşmesinin süresinin dolması, ev sahibinin her durumda tahliye talebinde bulunabileceği anlamına gelmez.
Kiracı açısından dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:
- Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihlerini kontrol etmek,
- Tahliye talebinin hangi hukuki sebebe dayandığını öğrenmek,
- Tahliye taahhüdü varsa belgenin geçerliliğini incelemek,
- İcra takibi veya dava kapsamında gelen tebligatlara ilişkin süreleri kaçırmamak,
- Kira ödemelerini belgelemek ve ödeme kayıtlarını saklamak,
- Uyuşmazlığın niteliğine göre hukuki destek almak.
Kiracının hakları, ev sahibinin kanuni tahliye nedenlerine dayanmasına engel değildir. Ancak tahliyenin hukuka uygun biçimde gerçekleştirilmesi gerekir.
Sonuç
Kira sözleşmesi bitince kiracının otomatik olarak evden çıkarılması mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin süresinin dolması, kural olarak kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez.
Ev sahibi; ihtiyaç, geçerli tahliye taahhüdü, kiracının temerrüdü veya kanunda düzenlenen diğer tahliye sebeplerine dayanabilir. On yıllık uzama süresinin tamamlanması durumunda da kanundaki bildirim şartlarına uyulması gerekir.
Tahliye sürecinde kira sözleşmesinin türü, başlangıç tarihi, uzama dönemleri, varsa tahliye taahhüdü ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.
Şahintürk Hukuk ve Danışmanlık, kiracı ve ev sahiplerinin kira hukukundan doğan haklarının ve hukuki başvuru yollarının değerlendirilmesinin önemini hatırlatır.
Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlıklarda kira sözleşmesi ve yürürlükteki mevzuat ayrıca incelenmelidir.