Kira artış döneminde ev sahibi ile kiracı arasında yaşanan en yaygın uyuşmazlıklardan biri, talep edilen kira artış oranının kabul edilmemesidir. Ev sahibi kira bedelini artırmak isteyebilir; kiracı ise istenen artışın yasal sınırları aştığını düşünerek bu artışı kabul etmeyebilir. Böyle bir durumda tarafların hangi haklara sahip olduğu ve ev sahibinin kiracıyı tahliye edip edemeyeceği önem taşır.
Türk hukukunda kira artışının sınırları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemleri için uygulanacak artışın belirlenmesinde, kural olarak tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel hükümler uygulanır.
Bu yazıda, kiracının kira artışını kabul etmemesi hâlinde ortaya çıkabilecek hukuki sonuçlar, tahliye şartları ve tarafların başvurabileceği yollar açıklanmaktadır.
1. Kiracı Kira Artışını Kabul Etmek Zorunda mı?
Kiracı, ev sahibinin talep ettiği her kira artışını kabul etmek zorunda değildir. Talep edilen artışın sözleşmeye ve yürürlükteki mevzuata uygun olması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, yenilenen kira dönemlerinde tarafların kira artışına ilişkin anlaşmaları, kural olarak bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.
Örneğin, ev sahibi kira bedelini yasal sınırın üzerinde artırmak istiyorsa kiracı bu talebi kabul etmeyebilir. Ancak kiracının da geçerli kira sözleşmesine ve uygulanabilir yasal artış oranına göre ödemesi gereken kira bedelini ödemeye devam etmesi gerekir.
Burada önemli olan, ev sahibinin istediği tutarın değil, hukuken uygulanması gereken kira bedelinin belirlenmesidir.
2. Kiracı Yasal Kira Artışını Kabul Etmezse Ne Olur?
Kiracı, geçerli kira artışını kabul etmediğini belirterek eski kira bedelini ödemeye devam ederse, ödenen tutar hukuken ödenmesi gereken miktarın altında kalabilir.
Bu durumda ev sahibi, kira farkını talep edebilir ve kanuni şartları oluşmuşsa temerrüt nedeniyle tahliye dâhil yasal yollara başvurabilir.
Ancak ev sahibinin talep ettiği artışın yasal olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Kiracının hukuka aykırı veya sözleşmeye aykırı bir artış talebini reddetmesi, tek başına kira borcunu ödememiş sayılması sonucunu doğurmaz.
Uyuşmazlık hâlinde taraflar kira bedelinin belirlenmesi için hukuki yollara başvurabilir.
3. Kiracı Kira Artışını Kabul Etmezse Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?
Kiracının yalnızca kira artışını kabul etmemesi, tek başına tahliye sebebi değildir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kanunda öngörülen tahliye sebeplerinin veya sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin şartların bulunması gerekir.
Bununla birlikte kiracı, hukuken ödemesi gereken kira bedelini ödemezse farklı sonuçlar ortaya çıkabilir. Örneğin, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesindeki şartlar gerçekleşirse kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye yoluna başvurabilir.
Dolayısıyla ev sahibi, sırf kiracı istediği zam oranını kabul etmediği için kiracıyı doğrudan tahliye edemez. Tahliye talebinin kanuni bir sebebe dayanması ve ilgili usule uygun biçimde ileri sürülmesi gerekir.
4. Ev Sahibi Kira Artışını Tek Taraflı Olarak Belirleyebilir mi?
Ev sahibi, kira bedelini istediği miktara tek taraflı olarak yükseltemez.
Kira artışının belirlenmesinde öncelikle kira sözleşmesindeki hükümler ve Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi dikkate alınır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemlerine ilişkin artışın yasal sınırları aşmaması gerekir.
Tarafların kira bedeli üzerinde anlaşamaması hâlinde, şartları varsa kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi istenebilir.
Özellikle kira sözleşmesinin beş yıldan uzun sürmesi veya beş yıldan sonra yenilenmesi durumunda, kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı dikkate alınabilir.
Bu nedenle ev sahibinin çevredeki kiraların yükseldiğini ileri sürmesi, her kira yılında mevcut kirayı dilediği oranda artırabileceği anlamına gelmez.
5. Beş Yılı Dolduran Kiracının Kirası Artırılabilir mi?
Evet. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel bir düzenleme içerir.
Bu durumda kira bedeli belirlenirken yalnızca yıllık artış oranı değil, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınabilir. Kira bedelinin mahkeme tarafından hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesi mümkündür.
Ancak beş yılın dolması, ev sahibinin kira bedelini tek taraflı olarak dilediği miktara çıkarabileceği anlamına gelmez. Taraflar anlaşamazsa kira bedelinin belirlenmesi için gerekli hukuki süreç izlenmelidir.
6. Kiracı Kira Artışını Kabul Etmezse Ev Sahibi Kira Tespit Davası Açabilir mi?
Ev sahibi ile kiracı yeni kira bedeli konusunda anlaşamıyorsa, koşulları mevcut olduğunda kira tespit davası açılabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri, kira bedelinin belirlenmesi ve belirlenen bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağına ilişkin kuralları düzenler.
Kira tespit davasında şu hususlar önemlidir:
- Mevcut kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi,
- Sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm bulunup bulunmadığı,
- Uyuşmazlığın beş yıllık süreyle ilişkisi,
- Taşınmazın özellikleri ve emsal kira bedelleri,
- Yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olmasının istendiği.
Kira tespit davasının açılma zamanı, mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından önem taşıyabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce sürelerin ve sözleşme hükümlerinin incelenmesi gerekir.
7. Kira Artışı Uyuşmazlığında Arabuluculuk Zorunlu mudur?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Bu nedenle kira bedelinin belirlenmesi veya kira artışı nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıklarda, doğrudan dava açmak yerine öncelikle zorunlu arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekir.
Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar yeni kira bedeli üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa, somut uyuşmazlığa uygun yasal yollara başvurulabilir.
Arabuluculuk, tarafların uyuşmazlığı mahkemeye gitmeden çözebilmeleri için önemli bir imkândır.
8. Kiracı Kira Artışını Kabul Etmiyorsa Ne Yapmalıdır?
Kiracının öncelikle ev sahibinin talep ettiği artış oranını, kira sözleşmesini ve ilgili kira döneminde uygulanacak yasal sınırı karşılaştırması gerekir.
Kiracı açısından dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:
- Kira sözleşmesini ve artış hükmünü incelemek.
- Talep edilen artışın yasal sınırlarla uyumlu olup olmadığını belirlemek.
- Kira ödemelerini banka aracılığıyla ve açıklama yazarak yapmak.
- Ev sahibiyle yapılan yazışmaları ve ödeme belgelerini saklamak.
- Kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamıyorsa hukuki destek alarak uygun başvuru yolunu değerlendirmek.
Kiracının, ev sahibinin istediği artışa itiraz ederken hukuken ödemesi gereken kira bedelini de göz ardı etmemesi gerekir. Aksi hâlde kira borcu ve temerrüt nedeniyle ayrı bir uyuşmazlık ortaya çıkabilir.
Sonuç
Kiracı kira artışını kabul etmediğinde ortaya çıkacak hukuki sonuçlar, talep edilen artışın yasal sınırlar içinde olup olmadığına, kira sözleşmesine ve uyuşmazlığın özelliklerine göre değişir.
Ev sahibi, yalnızca kira artışının kabul edilmemesini gerekçe göstererek kiracıyı tahliye edemez. Bununla birlikte kiracının hukuken ödemesi gereken kira bedelini eksik ödemesi, şartları varsa kira farkının talep edilmesine ve tahliye sürecine neden olabilir.
Kira artışının yasal olup olmadığının belirlenmesi, beş yıllık kira süresinin değerlendirilmesi ve kira tespit davasının doğru zamanda açılması, tarafların hak kaybına uğramaması açısından önem taşır.
Şahintürk Hukuk ve Danışmanlık, kira artışı, kira tespit davaları ve tahliye uyuşmazlıklarında hukuki hakların ve başvuru yollarının değerlendirilmesinin önemini hatırlatır.
Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlıklarda kira sözleşmesi ve yürürlükteki mevzuat ayrıca incelenmelidir.