Giriş
Ülkemizde son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, enflasyonist ortam ve konut krizinin derinleşmesi, kira hukuku alanında önemli değişikliklere kapı aralamıştır. 2026 yılı itibarıyla yürürlüğe giren yeni düzenlemeler, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ile kiraya veren arasındaki dengenin yeniden tesis edilmesini hedeflemektedir. Bu makalemizde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) ilgili hükümleri ışığında, yeni düzenlemeleri, kira artış oranlarını ve kiracıların haklarını detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.
1. Yasal Kira Artış Oranında Yeni Dönem
Bilindiği üzere, TBK m. 344 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin artırılması, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamaya göre belirlenmektedir. 2026 yılı itibarıyla bu orana ilişkin önemli bir değişiklik yapılmamış olmakla birlikte, %25 artış sınırlaması 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla kaldırılmış ve tamamen TÜFE oranına dönülmüştür.
2026 yılı için uygulanacak kira artış oranı, bir önceki yılın Aralık ayı TÜFE oranı esas alınarak hesaplanmaktadır. Örneğin, Aralık 2025 TÜFE oranının %42,12 olarak açıklanması durumunda, 2026 yılı Ocak ayından itibaren yapılacak kira zamları bu oranı geçemeyecektir.
Önemli Not: Kiraya veren, sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırılmış olsa bile, yasal oranın üzerinde zam yapamaz. Aksi takdirde kiracı, fazla ödediği bedeli iade talep edebilir.
2. Kiracının Kira Bedeline İtiraz Hakkı (TBK m. 344/2)
Yeni düzenlemelerle birlikte, kiracılara tanınan en önemli haklardan biri, kiralananın emsal kira bedeline aykırı olarak belirlenen kira artışına itiraz etme hakkıdır.
TBK m. 344/2 hükmüne göre: “Kira bedelinin, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve bulunduğu çevrenin özellikleri dikkate alınarak fahiş ölçüde belirlenmesi hâlinde, kiracı kira bedelinin uyarlanmasını hâkimden isteyebilir.”
Bu madde kapsamında kiracılar, özellikle şu durumlarda dava açabilir:
- Kira bedelinin çevredeki emsal kiralara göre %50’den fazla yüksek olması,
- Kiralananın fiziki durumu ile kira bedeli arasında açık bir orantısızlık bulunması,
- Kiraya verenin fırsatçı davranışlarla kira bedelini piyasa koşullarının üzerinde belirlemesi.
3. Tahliye Sebeplerinde Kiracı Lehine Değişiklikler
2026 yılı itibarıyla, kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için gereken şartlar daha da sıkılaştırılmıştır.
3.1. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye (TBK m. 350)
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebilmesi için artık sadece ihtiyacın varlığı yeterli görülmemektedir. Yeni düzenlemeye göre kiraya verenin:
- İhtiyacının samimi ve gerçek olduğunu,
- Başka uygun konutunun bulunmadığını,
- Tahliye kararından sonra en az üç yıl boyunca kiralananı başkasına kiraya vermeyeceğini taahhüt etmesi gerekmektedir.
Aksi halde kiracı, tahliyeden itibaren beş yıl içinde eski kiraya dönüş ve tazminat davası açabilecektir.
3.2. Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m. 352/1)
Kiracının iki haklı ihtar sonucu kira bedelini ödememesi durumunda tahliye kararı verilebilmektedir. Ancak 2026 düzenlemesiyle birlikte, kiracının ödeme güçlüğü içinde olduğunu belgelemesi halinde, mahkeme bir defaya mahsus olmak üzere en fazla altı ay ek süre verebilmektedir. Bu süre zarfında kiracının kira borcunu yapılandırarak ödemesi halinde tahliye kararı verilmeyecektir.
4. Kira Tespit Davaları ve Uyarlama
Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, enflasyon karşısında kira bedelinin erimesi veya aşırı artışlar nedeniyle kiracının mağdur olması durumunda uyarlama davası açılabilmektedir.
TBK m. 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmü kapsamında:
- Beklenmeyen ve öngörülemeyen bir durumun ortaya çıkması,
- Bu durumun sözleşmenin ifasını kiracı veya kiraya veren açısından çekilmez hale getirmesi,
- Taraflardan birinin edimini yerine getirmesinin kendisinden beklenememesi hallerinde mahkeme, kira bedelinde uyarlama yapabilmektedir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, beş yılı aşkın kira ilişkilerinde kira bedelinin emsal kira bedellerinin altında kalması halinde, kiraya verenin kira bedelinin artırılması talebi kabul edilebilmektedir. Benzer şekilde, ekonomik kriz, pandemi veya doğal afet gibi olağanüstü durumlarda kiracı lehine uyarlama yapılması mümkündür.
5. Depozito (Güvence Bedeli) Düzenlemeleri
2026 yılında depozito konusunda da önemli bir değişikliğe gidilmiştir. TBK m. 342’ye göre:
- Depozito miktarı, en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir.
- Kiraya veren, depozitoyu banka hesabında nemalandırmak ve kira sözleşmesi sonunda işlemiş faiziyle birlikte iade etmekle yükümlüdür.
- Depozitodan kesinti yapılabilmesi için, kiracının kiralanana kasten veya ağır ihmalle verdiği zararların belgelenmesi gerekmektedir. Normal kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar için depozitodan kesinti yapılamaz.
Kiraya verenin depozitoyu iade etmemesi durumunda kiracı, depozitonun iki katı tutarında tazminat talep edebilecektir.
6. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Yenileme
TBK m. 347’ye göre, belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin bitiminde kendiliğinden sona ermez. Kiracı, sözleşmeyi her yıl yenileme hakkına sahiptir. Kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için:
- Sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunması,
- Fesih sebebini açıkça belirtmesi,
- TBK m. 350 veya m. 351’de düzenlenen geçerli bir fesih sebebinin varlığı gerekmektedir.
Kiraya veren, sırf kira bedelini artırmak amacıyla sözleşmeyi feshedemez.
7. Sonuç ve Değerlendirme
2026 yılı itibarıyla kira hukukunda yapılan değişiklikler, özellikle kiracıyı korumaya yönelik bir yaklaşım sergilemektedir. Kira artış oranlarının TÜFE ile sınırlandırılması, depozito iadelerinde yeni düzenlemeler ve tahliye sebeplerinin daraltılması, kiracıların mağduriyetini önlemeyi amaçlamaktadır.
Bununla birlikte, kiraya verenlerin de mülkiyet hakkı ve sözleşme özgürlüğü çerçevesinde korunması gerektiği unutulmamalıdır. Uygulamada ortaya çıkan uyuşmazlıkların sağlıklı bir şekilde çözülebilmesi için, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin mutlaka bir avukattan hukuki destek alması önerilmektedir.