Bir kişinin vefatından sonra geride bıraktığı evin mirasçılar arasında paylaşılması, özellikle mirasçıların satış konusunda anlaşamaması hâlinde önemli hukuki sorunlara neden olabilir. Mirasçılardan bazıları evi satmak isterken diğerleri satışa karşı çıkabilir veya evin kendilerine bırakılmasını talep edebilir.
Peki, miras kalan evin satışı için tüm mirasçıların onayı gerekir mi? Mirasçılardan biri satışa izin vermezse ev satılabilir mi? Bir mirasçı kendi hissesini tek başına devredebilir mi? Anlaşma sağlanamadığında hangi hukuki yollara başvurulabilir?
Bu yazıda, miras kalan evin satışı ve mirasçılar arasındaki anlaşmazlıkların çözümü Türk Medeni Kanunu hükümleri çerçevesinde açıklanmaktadır.
1. Miras Kalan Evin Satışı İçin Tüm Mirasçıların Onayı Şart mıdır?
Evet. Miras kalan evin tamamının anlaşmalı olarak satılması için, kural olarak bütün mirasçıların satış konusunda anlaşması gerekir.
Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesine göre birden fazla mirasçı bulunması hâlinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar mirasçılar arasında miras ortaklığı oluşur. Bu süreçte mirasçılar, terekeye dâhil mallar üzerinde kural olarak elbirliği mülkiyeti hükümlerine göre hak sahibi olur.
Aynı Kanun’un 702. maddesi uyarınca, kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça elbirliği mülkiyetinde yönetim ve tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermesi gerekir.
Bu nedenle miras kalan ev henüz elbirliği mülkiyetine tabi ise mirasçılardan biri, diğerlerinin rızası olmadan evin tamamını üçüncü bir kişiye satamaz.
Örneğin, babasından kalan ev üzerinde üç kardeş mirasçıysa ve kardeşlerden ikisi satış istiyor ancak üçüncü kardeş karşı çıkıyorsa, evin tapuda normal satış işlemiyle devredilmesi kural olarak mümkün olmaz.
Ancak bu durum, satışa karşı çıkan mirasçının taşınmazın paylaşılmasını sonsuza kadar engelleyebileceği anlamına gelmez. Kanunda öngörülen yargısal yollar kullanılabilir.
2. Mirasçılardan Biri Evin Satılmasını İstemezse Ne Olur?
Mirasçılardan birinin satışa karşı çıkması hâlinde diğer mirasçılar, şartları varsa ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu davası) açabilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesi, mirasçılara mirasın paylaşılmasını isteme hakkı tanır. Kanunda veya sözleşmede ortaklığın devamını gerektiren bir durum bulunmadığı sürece mirasçılardan biri paylaşma talebinde bulunabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, taşınmazın ve diğer ilgili koşulların özelliklerini değerlendirir. Taşınmazın aynen bölünmesi mümkünse bu seçenek değerlendirilir. Aynen taksim mümkün değilse veya somut olayda uygun koşullar oluşmazsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
Bu durumda diğer mirasçının satışa rıza göstermemesi, dava açılmasına tek başına engel değildir.
Ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır?
Genel olarak süreç şu şekilde ilerler:
- Mirasçılık belgesi ve tapu kayıtları temin edilir.
- Taşınmazın mülkiyet durumu ve mirasçıların kimlikleri belirlenir.
- Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci yürütülür.
- Anlaşma sağlanamazsa görevli mahkemede ortaklığın giderilmesi davası açılır.
- Mahkeme, aynen taksim veya satış seçeneklerini değerlendirir.
- Satış kararı verilirse satış işlemleri yürütülür ve elde edilen bedel hukuki paylara göre dağıtılır.
Davanın süresi; mirasçı sayısı, tebligat işlemleri, taşınmazın niteliği, değer tespiti ve diğer uyuşmazlıklara göre değişebilir.
3. Ortaklığın Giderilmesi Davası İçin Hangi Mahkemeye Başvurulur?
Miras kalan evin paylaşılması veya ortaklığın giderilmesi amacıyla açılacak davalarda görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi de dikkate alınmalıdır. Dava açılmadan önce taşınmazın tapu kaydı, mirasçılık belgesi ve tarafların bilgileri hazırlanmalıdır.
Ayrıca ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında, dava açmadan önce 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi kapsamında zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir.
Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar satış, paylaşım veya taşınmazın mirasçılardan birine bırakılması gibi seçenekleri değerlendirebilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve dava yoluna gidilebilir.
4. Miras Kalan Ev Mahkeme Kararıyla Satılırsa Para Nasıl Paylaştırılır?
Ortaklığın giderilmesi davasında satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesine karar verilirse, taşınmazın satışından elde edilen bedel kural olarak mirasçıların hukuken belirlenen payları dikkate alınarak dağıtılır.
Burada önemli olan, mirasçıların sayısının tek başına eşit paylaşım anlamına gelmemesidir. Sağ kalan eşin mirasçılığı, altsoy veya diğer mirasçıların bulunması, vasiyetname ve miras paylarını etkileyen başka hukuki durumlar paylaşım oranlarını değiştirebilir.
Örneğin, bir evin satış bedeli 3.000.000 TL olsa bile, bu tutarın her mirasçıya eşit olarak ödeneceği her olayda söylenemez. Öncelikle mirasçıların yasal veya geçerli hukuki işlemlerden doğan payları belirlenmelidir.
Mahkeme sürecinde taşınmazın değerinin tespiti, satış giderleri ve varsa diğer hukuki meseleler de değerlendirilir.
5. Bir Mirasçı Kendi Hissesini Tek Başına Satabilir mi?
Bu sorunun cevabı, taşınmazın tapudaki mülkiyet türüne bağlıdır.
Elbirliği mülkiyeti varsa
Miras kalan ev henüz elbirliği mülkiyetine tabi ise her mirasçının taşınmaz üzerinde bağımsız biçimde devredebileceği belirli bir tapu payı bulunmayabilir. Bu nedenle mirasçı, evin belirli bir oranını veya bölümünü, paylı mülkiyetteki bağımsız pay gibi, doğrudan üçüncü kişiye satamaz.
Bununla birlikte mirasçının miras payının devrine ilişkin işlemler, taşınmazdaki belirli bir payın satışından farklı hukuki kurallara tabidir. İşlemin kapsamı ve şekli ayrıca değerlendirilmelidir.
Paylı mülkiyet varsa
Taşınmaz tapuda paylı mülkiyete dönüştürülmüşse her paydaşın tapuda belirli bir payı bulunur. Paydaş, kural olarak kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilir. Ancak satışın türüne göre diğer paydaşların yasal önalım hakkı gibi konular gündeme gelebilir.
Bu nedenle satış işleminden önce tapu kaydında elbirliği mülkiyeti mi yoksa paylı mülkiyet mi bulunduğunun kontrol edilmesi önemlidir.
6. Miras Kalan Evin Tapu İntikali İçin Herkesin İmzası Gerekir mi?
Miras kalan taşınmazın mirasçılar adına intikali ile taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması farklı işlemlerdir.
Mirasçılık belgesi ve gerekli diğer belgelerle, miras kalan taşınmazın mirasçılar adına tescili için mirasçılardan birinin başvurusu mümkün olabilir. Bu işlem, taşınmazın tüm mirasçılar adına miras yoluyla tescil edilmesine ilişkindir; evin satılması veya mirasçılardan birinin payının diğerlerine devredilmesi anlamına gelmez.
Dolayısıyla bir mirasçının tapu intikali için başvurabilmesi, evin tamamını diğer mirasçıların onayı olmadan satabileceği anlamına gelmez.
İntikal, paylaşım, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ve satış işlemlerinin hukuki koşulları birbirinden ayrılmalıdır.
7. Mirasçılardan Biri Evde Oturuyorsa Satış Engellenebilir mi?
Mirasçılardan birinin miras kalan evde oturması, tek başına diğer mirasçıların paylaşma isteme hakkını ortadan kaldırmaz.
Ancak evin fiilen kullanılması, taşınmazın teslimi, kullanım giderleri ve varsa diğer mirasçıların kullanım hakkına ilişkin talepleri ayrı uyuşmazlıklara yol açabilir.
Örneğin, mirasçılardan biri evde tek başına oturuyor ve diğer mirasçıların taşınmazdan yararlanmasına engel oluyorsa, olayın koşullarına göre kullanımın düzenlenmesi veya ecrimisil gibi talepler gündeme gelebilir. Bu tür taleplerin şartları ayrıca incelenmelidir.
Evde oturan mirasçının bulunması, ortaklığın giderilmesi davasının açılmasını kural olarak engellemez. Bununla birlikte somut olayda aile konutu, ayni haklar veya başka özel hukuki durumlar bulunuyorsa ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.
8. Miras Kalan Evin Satılmaması İçin Anlaşma Yapılabilir mi?
Mirasçılar, kanunun izin verdiği sınırlar içerisinde mirasın paylaşımı veya ortaklığın sürdürülmesi konusunda anlaşabilirler. Bazı durumlarda taşınmazın bir mirasçıya bırakılması ve diğer mirasçıların paylarının para ile karşılanması da çözüm olabilir.
Ancak ortaklığın devamına ilişkin anlaşmaların geçerliliği, süresi, şekli ve somut olaya etkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Bir mirasçının yalnızca sözlü olarak “evi satmayacağım” demesi, her durumda diğer mirasçıların paylaşma hakkını ortadan kaldırmaz.
Taraflar anlaşamıyorsa, taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceği ve satış yolunun uygun olup olmadığı yargısal süreçte değerlendirilebilir.
Sık Sorulan Sorular
Miras kalan evi iki mirasçı satmak istiyor, biri istemiyorsa ne yapılabilir?
Elbirliği mülkiyetinde evin tamamının anlaşmalı satışı için kural olarak bütün mirasçıların onayı gerekir. Anlaşma sağlanamazsa, zorunlu arabuluculuk sürecinden sonra ortaklığın giderilmesi davası açılması değerlendirilebilir.
Miras kalan ev satılmadan bir mirasçı parasını alabilir mi?
Mirasçılar anlaşırsa taşınmazın bir mirasçıya bırakılması ve diğer mirasçıların paylarının ödenmesi mümkün olabilir. Anlaşma yoksa mahkeme, somut koşullara göre aynen taksim veya satış yolunu değerlendirebilir.
Mirasçılardan biri yurt dışında yaşıyorsa ev satılabilir mi?
Yurt dışında yaşamak tek başına satışa engel değildir. Gerekli temsil ve vekâlet işlemleri usulüne uygun şekilde yapılabilir. Ancak elbirliği mülkiyetinde rızai satış için gerekli tüm mirasçıların iradesi veya geçerli temsil yetkisi sağlanmalıdır.
Ortaklığın giderilmesi davasında ev mutlaka satılır mı?
Hayır. Mahkeme, koşulları varsa aynen taksim seçeneğini de değerlendirir. Taşınmazın niteliği ve paylaşım koşulları nedeniyle aynen bölünmesi mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Bir mirasçı davayı tek başına açabilir mi?
Kural olarak mirasçılardan biri, miras ortaklığının sona erdirilmesini istemek için ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Dava öncesindeki zorunlu arabuluculuk şartı ve taraf teşkili gibi usul kurallarına uyulmalıdır.
Sonuç
Miras kalan evin tamamının anlaşmalı olarak satılmasında, taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise kural olarak tüm mirasçıların onayı gerekir. Ancak mirasçılardan birinin satışa karşı çıkması, diğer mirasçıların paylaşma hakkını her durumda ortadan kaldırmaz.
Anlaşma sağlanamaması hâlinde ortaklığın giderilmesi davası yoluyla taşınmazın aynen taksimi veya satış yoluyla paylaşılması talep edilebilir. Hangi yolun uygulanacağı; tapudaki mülkiyet türüne, mirasçıların paylarına ve taşınmazın özelliklerine göre belirlenir.
Miras kalan evin satışı veya paylaşımı konusunda hak kaybı yaşamamak için tapu kaydı, mirasçılık belgesi ve diğer belgelerin birlikte değerlendirilmesi önem taşır.
Şahintürk Hukuk ve Danışmanlık olarak, miras hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda somut olayın hukuki özelliklerine göre değerlendirme yapılması gerektiğini hatırlatırız.