Miras kalan evin satılamaması, mirasçılar arasında en sık karşılaşılan taşınmaz uyuşmazlıklarından biridir. Mirasçılardan biri evi satmak istemeyebilir, diğer mirasçılar satış bedelinde anlaşamayabilir veya taşınmazın nasıl paylaşılacağı konusunda uzlaşma sağlanamayabilir. Böyle durumlarda miras kalan evin süresiz olarak ortak mülkiyette kalması zorunlu değildir.
Miras kalan evin satışı konusunda anlaşma sağlanamıyorsa, şartları oluştuğunda ortaklığın giderilmesi davası açılarak taşınmazın paylaşılması veya satılması istenebilir. Ancak mahkemenin her durumda doğrudan satış kararı vereceği söylenemez. Taşınmazın bölünüp bölünemeyeceği, mülkiyet durumu ve olayın özellikleri dikkate alınır.
2026 yılında yapılan yasal değişiklikler de miras kalan taşınmazların satış sürecinde önem taşımaktadır. Bu yazıda miras kalan evin satılamaması durumunda izlenebilecek yolları, ortaklığın giderilmesi davasını, arabuluculuk şartını ve güncel ihale düzenlemesini ele alıyoruz.
1. Miras kalan ev satılamıyorsa hangi yollar izlenebilir?
Miras kalan evin satışı konusunda sorun yaşanıyorsa öncelikle mirasçıların tapu ve mirasçılık durumları belirlenmelidir. Ardından uyuşmazlığın niteliğine göre aşağıdaki yollar değerlendirilebilir.
A. Mirasçılar arasında anlaşarak satış yapmak
En pratik çözüm, mirasçıların taşınmazın satışına ve satış bedelinin nasıl paylaşılacağına birlikte karar vermesidir.
Örneğin, üç kardeşe miras kalan bir evin satılması ve satış bedelinin miras paylarına göre dağıtılması konusunda anlaşma sağlanırsa, gerekli tapu işlemleri tamamlanarak taşınmaz devredilebilir.
Bu yöntemde taşınmazın değeri, satış koşulları ve her mirasçıya düşecek tutar konusunda açık bir anlaşma yapılması uyuşmazlık riskini azaltabilir.
B. Bir mirasçının diğer mirasçıların paylarını satın alması
Mirasçılardan biri evi elinde tutmak istiyor, diğerleri ise satış bedelini almak istiyorsa pay devri veya miras paylaşımı seçenekleri değerlendirilebilir.
Örneğin, dört kardeşe miras kalan evde kardeşlerden biri diğerlerinin paylarını satın alarak taşınmazın tek maliki hâline gelebilir. Bunun için taşınmazın değeri, tarafların payları ve yapılacak işlemin hukuki niteliği belirlenmelidir.
Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamıyorsa hiç kimse, yalnızca kendi isteğine dayanarak diğer mirasçıların paylarını bedelsiz şekilde devralamaz. Pay devri ve paylaşımın hukuki koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.
C. Ortaklığın giderilmesi davası açmak
Mirasçılar satış veya paylaşım konusunda anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Uygulamada bu dava, “izale-i şuyu davası” olarak da adlandırılır.
Dava sonucunda mahkeme, taşınmazın hukuken ve fiilen bölünmesinin mümkün olup olmadığını değerlendirir. Taşınmazın aynen paylaşılması uygun değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
Bu yol, mirasçılardan birinin satışa karşı çıkması nedeniyle taşınmazın paylaşımının engellendiği durumlarda önem taşır.
2. Bir mirasçı evi satmak istemezse ev satılabilir mi?
Evet, gerekli koşulların bulunması hâlinde bir mirasçının satışa karşı çıkması, diğer mirasçıların ortaklığın giderilmesini istemesini tek başına engellemez.
Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesi, mirasçılardan her birinin kanuni veya sözleşmesel bir engel bulunmadıkça mirasın paylaşılmasını isteyebileceğini düzenler. Paylı mülkiyette paylaşma hakkı ise aynı Kanun’un 698 ve 699. maddelerinde düzenlenmiştir.
Örneğin, miras kalan evin dört kardeşe ait olduğunu ve üç kardeşin satış istediğini, bir kardeşin ise satışa karşı çıktığını düşünelim. Diğer mirasçılar, gerekli koşullar sağlanıyorsa arabuluculuk sürecinin ardından ortaklığın giderilmesi davasına başvurabilir.
Ancak satışın hangi yöntemle yapılacağı, taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğine ve diğer hukuki koşullara bağlıdır. Ayrıca miras ortaklığı henüz elbirliği mülkiyeti şeklindeyse, paylaşımın hukuki niteliği ve tarafların durumu ayrıca değerlendirilmelidir.
3. Ortaklığın giderilmesi davasında ev mutlaka satılır mı?
Hayır. Ortaklığın giderilmesi davasında satış her zaman ilk ve tek seçenek değildir.
Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesine göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya satış bedelinin paylaştırılması yoluyla gerçekleştirilebilir.
Mahkeme, taşınmazın özelliklerini ve paylaşım koşullarını değerlendirir. Ev ya da taşınmaz, önemli bir değer kaybı meydana gelmeden hukuken ve fiilen bölünebiliyorsa aynen paylaşım gündeme gelebilir. Bölünme uygun değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
Bir konutun bağımsız bölümlere ayrılmasının mümkün olup olmadığı, imar durumu, taşınmazın niteliği ve tapu kayıtları gibi hususlar önem taşıyabilir. Bu nedenle yalnızca birden fazla mirasçının bulunması, taşınmazın mutlaka açık artırmayla satılacağı anlamına gelmez.
4. 2026 yılında miras kalan evlerin satışında hangi değişiklik yapıldı?
2026 yılında yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde, belirli miras taşınmazlarının ortaklığın satış yoluyla giderilmesi sürecindeki ilk artırmasına ilişkin yeni bir düzenleme yapıldı.
Düzenlemeye göre, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmadığı durumlarda, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi üzerine yapılacak ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilir. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır.
Bu değişiklik, mirasçıların taşınmazı satın alma fırsatı bulabilmesi açısından önem taşımaktadır. Ancak düzenleme bütün miras taşınmazlarını kapsamaz; kanunda belirtilen koşulların birlikte bulunması gerekir.
İlk artırmada uygulanacak asgari teklif koşulları ile ikinci artırmanın şartları da ilgili kanun hükümlerine göre belirlenir. Bu nedenle somut bir satış işleminde artırma ilanı, muhammen kıymet, teminat ve diğer koşulların güncel mevzuata göre incelenmesi gerekir.
Önemli: Bu düzenleme, mirasçılara her durumda taşınmazı otomatik olarak veya sabit bir bedelle satın alma hakkı vermez. Satışın şartları ve artırma süreci kanuni kurallara tabidir.
5. Miras kalan ev için ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır?
Miras kalan evin paylaşılması konusunda anlaşma sağlanamıyorsa izlenecek hukuki yol genel olarak şu aşamalardan oluşur.
1. Mirasçılık ve tapu kayıtları belirlenir
Öncelikle mirasçılık belgesi, güncel tapu kaydı ve taşınmazın mülkiyet durumu incelenir. Taşınmazın miras bırakan adına kayıtlı kalması veya mirasçılar adına intikal işlemlerinin tamamlanmış olması, somut olay bakımından önem taşıyabilir.
2. Zorunlu arabuluculuğa başvurulur
Taşınır ve taşınmazların paylaşılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce kural olarak arabulucuya başvurulması zorunludur.
Arabuluculuk görüşmelerinde mirasçılar taşınmazın satılması, bir mirasçıya bırakılması veya başka bir paylaşım yöntemi üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve dava yoluna başvurulabilir.
3. Görevli ve yetkili mahkemede dava açılır
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kuralları dikkate alınır; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır.
Dilekçede taşınmazın bilgileri, tarafların kimlikleri ve mülkiyet ilişkisi açıklanmalı; talep edilen paylaşım yöntemi belirtilmelidir.
4. Mahkeme taşınmazın paylaşılma biçimini değerlendirir
Mahkeme, tarafların iddialarını ve taşınmazın özelliklerini inceleyerek aynen paylaşımın mümkün olup olmadığını değerlendirir. Gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılabilir.
Aynen paylaşım uygun görülmezse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Satış aşaması, kararın kesinleşmesi ve ilgili icra/satış işlemleri çerçevesinde yürütülür.
6. Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Davanın süresi; mirasçı sayısına, taraflara ulaşılabilmesine, tapu ve miras kayıtlarının durumuna, taşınmazın niteliğine, bilirkişi incelemesine ve tarafların kanun yollarına başvurup başvurmamasına göre değişir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanması, uyuşmazlığın mahkeme ve satış aşamalarına taşınmasını önleyebilir. Ancak arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava ve sonrasındaki satış işlemleri zaman alabilir.
Bu nedenle her dosya için kesin bir süre vermek doğru değildir. Taşınmazın kayıtları ve mirasçıların durumu incelenerek sürecin olası aşamaları belirlenebilir.
7. Miras kalan evin satış bedeli mirasçılar arasında nasıl paylaşılır?
Satış bedelinin paylaşımı, mirasçıların hukuki payları ve taşınmaz üzerindeki hakları dikkate alınarak yapılır. Mirasçılık belgesi, miras bırakanın durumu, varsa vasiyetname ve diğer hukuki işlemler değerlendirmeye alınabilir.
Örneğin, taşınmazda üç mirasçının eşit pay sahibi olduğu bir durumda, başka bir hukuki düzenleme veya hak bulunmuyorsa satış bedeli bu paylar esas alınarak dağıtılabilir.
Bununla birlikte mirasçılık oranları her olayda eşit değildir. Sağ kalan eşin miras payı, altsoy veya diğer mirasçıların bulunması ve miras bırakanın hukuken geçerli tasarrufları sonucu değiştirebilir.
Ayrıca satış masrafları, taşınmaz üzerindeki ayni haklar ve diğer kanuni kesintiler satış bedelinin net dağılımını etkileyebilir.
8. Miras kalan evde bir mirasçı tek başına oturuyorsa ne yapılabilir?
Miras kalan evde mirasçılardan birinin oturması, diğer mirasçıların haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak evde oturan mirasçının kullanımının hukuki niteliği ve diğer mirasçıların talepleri somut olaya göre değerlendirilmelidir.
Taşınmazın paylaşılması veya satılması konusunda anlaşma sağlanamıyorsa ortaklığın giderilmesi yolu gündeme gelebilir. Bunun yanında şartları oluşmuşsa taşınmazın kullanımından kaynaklanan farklı talepler de değerlendirilebilir.
Örneğin, diğer mirasçıların taşınmazdan yararlanmasının engellendiği veya taşınmazın tek başına kullanılması nedeniyle bir alacak talebinin doğduğu ileri sürülüyorsa, somut olayın özellikleri ayrıca incelenmelidir. Her durumda otomatik olarak kira veya ecrimisil alacağı doğduğu söylenemez.
Sıkça sorulan sorular
Kardeşim miras kalan evi satmıyor. Ne yapabilirim?
Öncelikle anlaşma ve pay devri seçenekleri değerlendirilebilir. Anlaşma sağlanamazsa, kanuni koşullar mevcut olduğunda zorunlu arabuluculuk sürecinden sonra ortaklığın giderilmesi davası açılması gündeme gelebilir.
Miras kalan evin satılması için bütün mirasçıların onayı gerekir mi?
Gönüllü satış ve tapu işlemlerinde gerekli malik iradelerinin sağlanması gerekir. Ancak mirasçıların anlaşamadığı durumlarda bir mirasçının ortaklığın giderilmesini istemesi mümkün olabilir. Bu durumda mahkeme süreci ve satışın hukuki koşulları devreye girebilir.
Miras kalan evin satışı için arabuluculuk zorunlu mu?
Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava yoluna başvurulabilir.
Miras kalan ev mahkeme kararıyla satılırsa sadece mirasçılar mı teklif verebilir?
2026 yılında yapılan değişiklik, belirli koşulları taşıyan miras taşınmazlarında ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılmasını öngörür. Bu kural bütün taşınmazlara uygulanmaz; taşınmazın tüm maliklerinin miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması gerekir.
Miras kalan ev satılamıyorsa taşınmazı bir mirasçı satın alabilir mi?
Evet, taraflar anlaşırsa bir mirasçı diğerlerinin paylarını satın alabilir. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi ve satış sürecinde taşınmazın edinilmesi, uygulanacak kanuni usule ve ihale koşullarına bağlıdır.
Sonuç
Miras kalan evin satılamaması, mirasçıların taşınmaz üzerinde süresiz olarak anlaşmazlık içinde kalmak zorunda olduğu anlamına gelmez. Öncelikle mirasçıların anlaşarak satış yapması veya bir mirasçının diğerlerinin paylarını devralması değerlendirilebilir. Uzlaşma sağlanamazsa, gerekli koşullar altında ortaklığın giderilmesi davası yoluyla taşınmazın paylaşılması veya satılması istenebilir.
2026 yılında yapılan yasal değişiklikle belirli miras taşınmazlarında ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin yeni bir usul getirilmiştir. Ancak bu düzenlemenin uygulanıp uygulanmayacağı, taşınmazın mülkiyet durumu ve kanuni şartlar incelenerek belirlenmelidir.
Taşınmazın tapu kayıtlarının, miras paylarının ve uyuşmazlığın özelliklerinin doğru değerlendirilmesi; uygun hukuki yolun belirlenmesi ve gereksiz zaman kaybının önlenmesi açısından önemlidir.