Kiracının kira bedelini ödememesi, ev sahibinin kiralanan taşınmazın tahliyesini talep etmesine neden olabilir. Ancak ev sahibinin kiracıyı yalnızca kira borcu bulunduğu gerekçesiyle doğrudan evden çıkarması mümkün değildir. Tahliye için Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen yasal yolların izlenmesi gerekir.
Kira borcu nedeniyle tahliye sürecinde ev sahibi, şartlarına göre yazılı ihtar gönderebilir, icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Kiracının ödeme yapıp yapmadığı, ödeme emrine itiraz edip etmediği ve yasal sürelerin nasıl işlediği sürecin sonucunu etkiler.
Kira Borcu Nedeniyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Evet. Kiracının vadesi gelmiş kira bedelini veya sözleşme kapsamında ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri ödememesi hâlinde, yasal şartlar oluştuğunda tahliye talep edilebilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca kiraya veren, kira borcunu ödemeyen kiracıya yazılı olarak süre vererek bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilmesi gereken süre en az 30 gündür. Bu süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Kiracı verilen süre içinde borcunu ödemezse, kanuni şartlar çerçevesinde tahliye süreci başlatılabilir. Ancak ihtarın içeriği, tebliğ tarihi, borcun muaccel olup olmadığı ve yapılan ödemeler dikkatle değerlendirilmelidir.
Ev Sahibi Kira Borcu Nedeniyle Tahliye İçin Ne Yapmalıdır?
Ev sahibinin izleyebileceği yol, somut olayın koşullarına ve tercih edilen hukuki yönteme göre değişir.
1. Kiracıya Yazılı İhtar Gönderilmesi
Ev sahibi, ödenmeyen kira bedellerini belirterek kiracıya yazılı ihtar gönderebilir. İhtarda borcun hangi aylara ait olduğu, ödenmesi istenen tutar ve ödeme yapılmaması hâlinde uygulanabilecek hukuki sonuçlar açıkça belirtilmelidir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 315 kapsamında tahliye istenebilmesi için kiracıya en az 30 günlük ödeme süresi verilmesi gerekir. İhtarın usulüne uygun tebliği de önemlidir.
Bununla birlikte ev sahibinin her durumda önce noter ihtarı göndermesi zorunlu değildir. Kira alacağının tahsiliyle birlikte tahliye istenen bazı durumlarda icra takibi üzerinden de kanuni ödeme ihtarı yapılabilir.
2. İcra Takibi Başlatılması
Ev sahibi, ödenmeyen kira bedellerini tahsil etmek ve şartları oluştuğunda kiracının tahliyesini sağlamak amacıyla ilamsız icra takibi başlatabilir.
Tahliye de isteniyorsa, kira alacağına ilişkin özel tahliye takip yolunun uygulanması gerekir. Bu takipte kiracıya tahliye ihtarlı ödeme emri gönderilebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı bakımından genel olarak iki önemli süre söz konusudur:
- 7 gün: Ödeme emrine itiraz süresi.
- 30 gün: Kira borcunu ödeme süresi.
Bu süreler farklı amaçlara hizmet eder. Kiracı, ödeme emrinin içeriğini ve tebliğ tarihini kontrol ederek süresinde hareket etmelidir. İtirazın takibe etkisi ve tahliye şartları, dosyanın durumuna göre değerlendirilir.
3. Tahliye Davası Açılması
Kiracıya usulüne uygun şekilde süre verilmesine rağmen borç ödenmezse, şartları oluştuğunda tahliye talep edilebilir. İzlenen yolun doğrudan ihtara dayanması veya icra takibi üzerinden yürütülmesi, başvurulacak merciyi ve uygulanacak usulü etkiler.
TBK m. 315 kapsamında temerrüde dayalı tahliye talebi, genel olarak sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava yoluyla ileri sürülebilir. Tahliye talepli icra takibinde ise kanuni koşullar oluştuğunda icra mahkemesinden tahliye kararı istenmesi gündeme gelebilir.
Bu nedenle yalnızca kira borcunun bulunması yeterli olmayıp, seçilen hukuki yolun şartlarının da yerine getirilmiş olması gerekir.
Kiracı Kira Borcunu 30 Gün İçinde Öderse Tahliye Edilir mi?
Kira borcunun süresi içinde tamamen ödenmesi, temerrüt nedeniyle tahliye talebinin sonucunu etkileyebilir. TBK m. 315 kapsamında usulüne uygun verilen süre içinde borcun yerine getirilmesi hâlinde, bu temerrüde dayanılarak sözleşmenin feshi ve tahliye istenmesinin koşulları oluşmayabilir.
Tahliye talepli icra takibinde de ödeme emrindeki süreler ve yapılan ödemenin kapsamı önemlidir. Borcun yalnızca bir kısmının ödenmesi, ödeme tarihinin farklı olması veya takip masraflarının bulunması gibi hususlar ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiracı, ödeme yaptıysa banka dekontlarını ve diğer belgeleri saklamalıdır. Ev sahibi ise borcun tamamen ödenip ödenmediğini ve tahliye talebinin hangi hukuki nedene dayandığını ortaya koymalıdır.
Kiracı İcra Takibine İtiraz Ederse Ne Olur?
Kiracı, kendisine tebliğ edilen tahliye talepli ödeme emrine karşı yasal süresi içinde itiraz edebilir. İtirazın kira borcuna mı, kira sözleşmesine mi yoksa başka bir hususa mı ilişkin olduğu önem taşır.
Süresinde yapılan itiraz, kural olarak icra takibini durdurur. Bu durumda ev sahibinin takibe devam edebilmesi için kanunda öngörülen itirazın kaldırılması veya itirazın iptali gibi hukuki yollara başvurması gerekebilir. Hangi yolun uygulanacağı, itirazın niteliğine ve eldeki belgelere bağlıdır.
Kiracı, borcun bulunmadığını, daha önce ödendiğini veya takipte istenen miktarın hatalı olduğunu ileri sürüyorsa bu iddialarını ödeme belgeleri, kira sözleşmesi ve diğer delillerle desteklemelidir.
Önemli: Ödeme emrine itiraz süresinin kaçırılması, kiracının hukuki savunmalarının tamamını her durumda ortadan kaldırdığı anlamına gelmez. Ancak süresinde itiraz edilmemesi, takibin kesinleşmesi ve tahliye süreci bakımından ciddi sonuçlar doğurabilir.
Bir Yıl İçinde İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Mümkün mü?
Kira borcu nedeniyle tahliyede değerlendirilebilecek bir diğer hukuki yol, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliyedir.
Bu hükme göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtara sebep olmuşsa, belirli koşullarla tahliye istenebilir.
Bu yöntemde yalnızca iki ihtar gönderilmiş olması yeterli değildir. İhtarların haklı olması, farklı kira borçlarına ilişkin bulunması ve kanuni süreler içinde dava açılması gibi koşulların gerçekleşmesi gerekir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebinde, kira süresinin veya kira yılının bitiminden itibaren bir aylık dava açma süresi önemlidir. Bu yol, TBK m. 315 kapsamında temerrüt nedeniyle tahliyeden farklıdır ve kendi koşullarına göre incelenmelidir.
Kira Borcu Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Kira borcu nedeniyle tahliye sürecinin ne kadar süreceği, izlenen hukuki yola ve uyuşmazlığın özelliklerine göre değişir.
Süreyi etkileyebilecek başlıca unsurlar şunlardır:
- Ödeme emrinin veya ihtarın usulüne uygun tebliğ edilmesi,
- Kiracının borca itiraz edip etmemesi,
- Ödeme yapılıp yapılmaması,
- Tarafların sunduğu belgeler ve deliller,
- Mahkemenin veya icra merciinin iş yükü,
- İtiraz, istinaf veya diğer kanun yollarına başvurulması.
Bu nedenle kira borcu nedeniyle tahliye için kesin bir süre vermek mümkün değildir. Özellikle icra takibi ile dava yolunun süreleri ve aşamaları birbirinden farklıdır.
Ev Sahibi Kiracıyı Kendisi Evden Çıkarabilir mi?
Hayır. Ev sahibi, kira borcu bulunduğu gerekçesiyle kiracının eşyalarını dışarı çıkaramaz, kilidi kendiliğinden değiştiremez veya kiracıyı zor kullanarak evden uzaklaştıramaz.
Tahliye, kanunda öngörülen usule uygun biçimde ve gerekli olduğu hâllerde yetkili icra organları aracılığıyla gerçekleştirilmelidir. Ev sahibinin kendi başına tahliye girişiminde bulunması, olayın koşullarına göre hukuki veya cezai sorumluluk doğurabilir.
Kiracının borcunu ödememesi, ev sahibine hukuki usulleri devre dışı bırakma hakkı vermez.
Kira Borcu Nedeniyle Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması genel olarak dava şartıdır.
Bununla birlikte kira alacağının tahsili ve tahliye amacıyla başlatılan icra takibinin kendi usulü vardır. İcra takibi başlatılması ile doğrudan mahkemede tahliye davası açılması aynı işlem değildir.
Bu nedenle somut olayda izlenecek yol belirlenirken zorunlu arabuluculuğun uygulanıp uygulanmayacağı ayrıca kontrol edilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi kaç ay kira ödenmezse tahliye davası açabilir?
Kanunda tahliye için her durumda iki veya üç aylık kira borcu bulunmasını şart koşan genel bir kural yoktur. Vadesi gelmiş kira borcunun ödenmemesi hâlinde, yasal şartlar yerine getirilerek temerrüt nedeniyle tahliye süreci başlatılabilir.
Bir aylık kira borcu nedeniyle kiracı tahliye edilebilir mi?
Bir aylık kira borcu da somut olayın koşullarına göre hukuki sürecin başlatılmasına neden olabilir. Ancak tahliye için ilgili ihtar, ödeme süresi veya icra takibi hükümlerinin şartları yerine getirilmelidir.
Kiracı borcunu öderse tahliye engellenir mi?
Borcun kanuni ödeme süresi içinde tamamen ödenmesi, temerrüt nedeniyle tahliye talebini etkileyebilir. Ancak ödemenin zamanı, miktarı, takip dosyasının durumu ve tahliye talebinin başka bir hukuki nedene dayanıp dayanmadığı önemlidir.
Ev sahibi hem kira borcunu tahsil edip hem tahliye isteyebilir mi?
Evet. Kanuni şartlar oluştuğunda ev sahibi, kira alacağının tahsiliyle birlikte kiracının tahliyesini de talep edebilir. Bunun için uygun icra veya yargılama yolunun seçilmesi gerekir.
Kiracı tahliye kararına rağmen evden çıkmazsa ne olur?
Tahliye kararı veya icra yoluyla tahliye için gerekli koşullar oluştuğunda, kararın uygulanması kanuni icra usulleri çerçevesinde yürütülür. Ev sahibinin kiracıyı kendi başına çıkarması yerine yetkili icra organlarına başvurması gerekir.
Sonuç
Kira borcu nedeniyle tahliye, belirli yasal koşullara ve usul kurallarına bağlıdır. Ev sahibi, ödenmeyen kira bedelleri için yazılı ihtar gönderebilir, tahliye talepli icra takibi başlatabilir veya şartları oluştuğunda tahliye davası açabilir.
Kiracının da ödeme emrine itiraz, borcun ödendiğini ispatlama ve yasal süreler içinde haklarını kullanma imkânı vardır. Hem ev sahiplerinin hem kiracıların hak kaybı yaşamaması için kira sözleşmesinin, ödeme kayıtlarının, tebligatların ve uygulanacak hukuki yolun birlikte değerlendirilmesi önemlidir.