Kiracı ve ev sahibi arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri tahliye taahhütnamesinden kaynaklanmaktadır. Kiracılar, imzaladıkları tahliye taahhütnamesi nedeniyle evden çıkarılıp çıkarılamayacaklarını; ev sahipleri ise kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması hâlinde hangi hukuki yollara başvurabileceklerini merak etmektedir.
Tahliye taahhütnamesi hangi durumlarda geçersizdir? Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği; belgenin ne zaman düzenlendiğine, kiracının özgür iradesiyle imzalayıp imzalamadığına, taahhüdün belirli bir tarihe ilişkin olup olmadığına ve kanuni koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğine göre değerlendirilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi hâlinde ev sahibine belirli şartlarla tahliye imkânı tanımaktadır. Ancak her tahliye taahhütnamesi kendiliğinden geçerli kabul edilmez.
1. Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesine göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen boşaltmazsa kiraya veren, kanunda öngörülen süre içinde icra veya dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Tahliye taahhütnamesi özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında önem taşır. Belgenin hukuki sonuç doğurabilmesi için kanunda belirtilen koşulların gerçekleşmesi gerekir.
2. Tahliye Taahhütnamesi Hangi Durumlarda Geçersiz Olabilir?
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği somut olayın koşullarına göre değerlendirilir. Aşağıdaki durumlar uyuşmazlık konusu olabilir.
A. Taahhütnamenin Kiralananın Tesliminden Önce İmzalanması
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması gerekir.
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan veya kiracı henüz taşınmazı teslim almadan düzenlenen taahhütnameler, belgenin gerçek düzenlenme tarihi ve koşulları bakımından hukuki uyuşmazlığa neden olabilir.
Ancak yalnızca kira sözleşmesiyle aynı tarihli olması, belgenin her olayda kesin olarak geçersiz olduğu sonucunu doğurmaz. Taşınmazın ne zaman teslim edildiği ve belgenin hangi koşullarda imzalandığı önemlidir.
B. Kiracının İradesinin Sakatlanması
Kiracının tahliye taahhütnamesini tehdit, baskı veya aldatma altında imzaladığı ileri sürülüyorsa belgenin geçerliliği ayrıca değerlendirilir.
Bu tür iddiaların somut olayla ilişkilendirilmesi ve hukuken elverişli delillerle desteklenmesi gerekir. Örneğin yazışmalar, mesajlar, tanık anlatımları ve olayın koşullarını ortaya koyan diğer deliller önem taşıyabilir.
Kiracının sonradan taahhütname imzalamaktan pişman olması ise tek başına belgenin geçersiz sayılması için yeterli değildir.
C. Tahliye Tarihinin Belirli Olmaması
Tahliye taahhüdünde kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltacağının belirlenebilir olması gerekir.
Tahliye tarihinin hiç belirtilmemesi veya belgenin içeriğinden tahliye zamanının belirlenememesi hukuki uyuşmazlığa yol açabilir.
Bununla birlikte, tahliye tarihinin sonradan doldurulduğu iddiası varsa belgenin nasıl düzenlendiği, tarafların anlaşması ve imzalı belgenin içeriği birlikte değerlendirilmelidir.
D. Taahhüdün Kiracı Tarafından Verilmemesi
Tahliye taahhüdünün kiracı tarafından verilmesi gerekir. Belgenin kiracı adına kim tarafından imzalandığı, temsil yetkisinin bulunup bulunmadığı ve imzanın kiracıya ait olup olmadığı önem taşır.
İmzanın inkâr edilmesi hâlinde, uyuşmazlığın niteliğine göre imza incelemesi ve diğer deliller gündeme gelebilir.
Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda ise kira sözleşmesinin tarafları, taahhütnamenin kapsamı ve tahliye talebinin kime yöneltildiği ayrıca incelenmelidir.
E. Taahhütnamenin Sonradan Doldurulması
Uygulamada kiracının tarih bölümleri boş bırakılmış bir belgeyi imzaladığı ve bu bölümlerin daha sonra doldurulduğu iddia edilebilmektedir.
Bu tür uyuşmazlıklarda yalnızca belgenin sonradan doldurulduğunun ileri sürülmesi her zaman yeterli olmaz. Belgenin hangi koşullarda imzalandığı, doldurma yetkisi verilip verilmediği ve tarafların iradesi değerlendirilmelidir.
Özellikle imzalı ve boş bırakılmış belgelere ilişkin uyuşmazlıklarda, hukuki durumun somut deliller üzerinden incelenmesi önemlidir.
3. Tahliye Taahhütnamesi İmzalandıysa Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?
Hayır. Tahliye taahhütnamesinin bulunması, ev sahibinin kiracıyı kendi kararıyla veya zor kullanarak derhâl evden çıkarabileceği anlamına gelmez.
Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa ev sahibi, kanunda öngörülen hukuki yollara başvurabilir. Tahliye, gerekli şartlar çerçevesinde icra takibi veya dava yoluyla sağlanır.
Ev sahibinin kilidi değiştirmesi, kiracının eşyalarını dışarı çıkarması veya hukuki usulleri devre dışı bırakması ayrıca hukuki sorumluluk doğurabilecek davranışlardır.
4. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Süresi Ne Kadardır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesine göre kiraya veren, kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması hâlinde bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Bu süre, tahliye taahhütnamesine dayalı başvurularda önemli bir hukuki süredir.
Kanunda öngörülen koşullar çerçevesinde kiraya verenin bu bir aylık süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak dava açma süresini bir kira yılı için uzatması mümkün olabilir. Ancak bildirimin içeriği, zamanı ve hukuki sonuçları somut olay bakımından değerlendirilmelidir.
Bu nedenle tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarih ve sonrasındaki işlemler dikkatle takip edilmelidir.
5. Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Edilebilir mi?
Evet. Kiracı, tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılan icra takibine veya açılan davaya karşı hukuki itiraz ve savunmalarını ileri sürebilir.
İleri sürülebilecek savunmalar somut olaya göre değişmekle birlikte şunları içerebilir:
- İmzanın kiracıya ait olmaması.
- Belgenin kiralananın tesliminden önce düzenlenmiş olması.
- Taahhütnamenin irade sakatlığı altında imzalanması.
- Belgenin içeriğinin tarafların anlaşmasına aykırı şekilde doldurulması.
- Tahliye tarihi ve kanuni başvuru sürelerine ilişkin uyuşmazlıklar.
İcra takibine itiraz süresi ile tahliye davasındaki savunma usulleri aynı değildir. Bu nedenle tebligatın türü, içeriği ve tarihi incelenerek uygun hukuki yol belirlenmelidir.
6. Tahliye Taahhütnamesi Noterde Yapılmak Zorunda mı?
Hayır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için her durumda noter tarafından düzenlenmesi zorunlu değildir. Kanunda aranan yazılı şekil şartının karşılanması gerekir.
Bununla birlikte, noter tarafından düzenlenen veya imzası onaylanan belgeler ile adi yazılı belgeler arasında ispat ve itiraz süreçleri bakımından farklılıklar ortaya çıkabilir.
Belgenin noter dışında düzenlenmiş olması, tek başına geçersiz olduğu anlamına gelmez.
7. Tahliye Taahhütnamesi İmzalayan Kiracı Ne Yapmalı?
Tahliye taahhütnamesi imzaladığınızı ve ev sahibinizin bu belgeye dayanarak tahliye talep ettiğini düşünüyorsanız öncelikle şu hususları incelemelisiniz:
- Taahhütnamenin imzalandığı tarihi ve taşınmazın teslim tarihini kontrol edin.
- Belgede belirtilen tahliye tarihini inceleyin.
- Belgenin hangi koşullarda imzalandığını değerlendirin.
- Taraflar arasındaki yazışmaları ve diğer delilleri muhafaza edin.
- İcra takibi veya dava açılmışsa tebligat tarihlerini ve başvuru sürelerini kaçırmayın.
Her olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, yalnızca taahhütnamenin bir örneğine bakılarak kesin bir hukuki sonuca ulaşılması mümkün olmayabilir.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanırsa geçersiz midir?
Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Aynı gün imzalanan belgelerde taşınmazın teslim zamanı ve belgenin gerçek düzenlenme koşulları önemlidir.
Ev sahibi tahliye taahhütnamesiyle kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması hâlinde ev sahibi kanuni sürelere ve usule uygun şekilde icra veya dava yoluna başvurmalıdır.
Tahliye taahhütnamesi noter onaylı değilse geçersiz midir?
Hayır. Noter onayı her durumda zorunlu değildir. Belgenin yazılı olması ve kanuni geçerlilik koşullarını taşıması gerekir.
Tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılan icra takibine itiraz edilebilir mi?
Evet. Somut olayda mevcut hukuki sebeplere göre itiraz veya diğer savunmalar ileri sürülebilir. Ancak uygulanacak süre ve usul, takip türüne ve tebligatın içeriğine göre belirlenmelidir.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, ev sahibine belirli şartlar altında kiralananın tahliyesini isteme imkânı verir. Ancak belgenin düzenlenme koşulları, tahliye tarihi, kiracının iradesi ve kanuni başvuru süreleri hukuki açıdan önem taşır.
Şahintürk Hukuk ve Danışmanlık, kira hukuku, tahliye taahhütnamesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, tahliye davaları ve icra takipleri konusunda hukuki destek sunmaktadır. Tahliye taahhütnamesi nedeniyle hak kaybı yaşamamak için somut olayın ve ilgili belgelerin hukuki yönden değerlendirilmesi önemlidir.
Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her uyuşmazlık kendi koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.