Kiracıların en sık karşılaştığı hukuki sorunlardan biri, ev sahibinin kiralanan konutun tahliye edilmesini istemesidir. Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarmak istemesi, kiracının mutlaka evi boşaltmak zorunda olduğu anlamına gelmez. Türk hukukunda kiracının tahliyesi ancak kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi ve gerekli hukuki usullerin izlenmesi hâlinde mümkündür.
Ev sahibiniz evden çıkmanızı istiyorsa, kira sözleşmenizin sona erdiğini söylüyorsa veya size tahliye ihtarnamesi gönderdiyse haklarınızı ve yasal süreleri bilmeniz önemlidir.
1. Ev Sahibi İstediği Zaman Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?
Hayır. Ev sahibi, yalnızca kiracıyı artık evde istemediği için kira sözleşmesini sona erdiremez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunmasına yönelik özel hükümler bulunmaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Bununla birlikte kanunda belirtilen tahliye sebeplerinin gerçekleşmesi hâlinde ev sahibi dava açabilir veya ilgili yasal yola başvurabilir.
2. Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Tahliye Edebilir?
Ev sahibinin kiracının tahliyesini talep edebilmesi için kanuni bir sebebe dayanması gerekir. Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:
İhtiyaç nedeniyle tahliye
Ev sahibi, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebilir.
Ancak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yalnızca kiracıyı çıkarmak amacıyla ileri sürülen veya gerçeğe dayanmayan ihtiyaç iddiaları tahliye için yeterli değildir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava açma zamanı ve bildirim koşulları Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre değerlendirilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanundaki fesih dönemleri ve bildirim süreleri ayrıca dikkate alınır.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye
Kiralanan konut el değiştirdiğinde yeni malik, kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye talebinde bulunabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi kapsamında yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, edinme tarihinden altı ay sonra dava açabilir. Alternatif olarak sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yoluna da başvurabilir.
Bu hakkın kullanılabilmesi için kanuni koşulların yerine getirilmesi ve ihtiyacın gerçek olması gerekir.
Kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye
Kiracının kira bedelini ödememesi hâlinde ev sahibi, olayın niteliğine göre icra takibi başlatabilir ve kanunda öngörülen koşullar gerçekleşirse tahliye talep edebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük ödeme süresi verilmesi gereken durumlar bulunur. Bu sürede ödeme yapılmaması, diğer kanuni şartlar da mevcutsa tahliye sürecine yol açabilir.
Kiracının kira borcunu ödememesi nedeniyle tahliye, takip türüne ve tebligatın içeriğine göre farklı usullere tabi olabilir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
Kiracı, bir kira yılı veya bir yıldan uzun süreli kira döneminde kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olmuşsa, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kapsamında tahliye davası gündeme gelebilir.
Bu durumda ihtarların haklı olması, ilgili kira dönemine ilişkin bulunması ve davanın kanuni süre içinde açılması gerekir.
Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye
Kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte evi boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi hâlinde tahliye taahhütnamesi gündeme gelir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanılarak, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılması veya dava açılması gerekir.
Taahhütnamenin geçerliliği; düzenlenme zamanı, yazılı olup olmadığı, tahliye tarihinin belirli olması ve imza gibi unsurlar dikkate alınarak değerlendirilir.
3. Kira Sözleşmesinin Süresi Bittiğinde Kiracı Evden Çıkmak Zorunda mı?
Konut kiralarında kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi, kural olarak kiracının otomatik olarak tahliye edilmesini sağlamaz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Ev sahibi ise yalnızca sözleşme süresinin dolduğunu ileri sürerek kiracıyı çıkaramaz.
Ancak kanunda düzenlenen ihtiyaç, tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi ve diğer tahliye sebepleri mevcutsa farklı bir hukuki değerlendirme yapılabilir.
Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında, kanundaki şartlarla kiraya verenin on yıllık uzama süresi sonunda bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilmesi mümkündür. Bu düzenleme, ilk kira süresinin dolmasıyla tahliye hakkı doğduğu anlamına gelmez.
4. Ev Sahibi Kiracıyı Kendisi Evden Çıkarabilir mi?
Ev sahibi, kiracıyı kendi başına zor kullanarak evden çıkaramaz. Kiracının eşyalarını izinsiz dışarı çıkarmak, kilidi değiştirmek veya konuta erişimini engellemek ciddi hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir.
Tahliye talebinin kanuni yollarla ileri sürülmesi ve gerekli hâllerde icra veya mahkeme kararına dayalı usulün izlenmesi gerekir.
Ev sahibi tarafından kilidin değiştirilmesi, eşyaların çıkarılması veya tehdit yoluyla tahliyeye zorlanma gibi durumlarla karşılaşırsanız olayın niteliğine göre kolluk birimlerine başvuru ve hukuki yollara müracaat seçenekleri değerlendirilebilir.
5. Ev Sahibim Evden Çıkmam İçin İhtarname Gönderdi, Ne Yapmalıyım?
Ev sahibinden gelen ihtarname, her durumda evi hemen boşaltmanız gerektiği anlamına gelmez. Öncelikle ihtarnamenin hangi sebebe dayandığı ve hangi hukuki sonucu amaçladığı incelenmelidir.
Şu hususlara dikkat edilmelidir:
- İhtarnamenin hangi tarihte tebliğ edildiği,
- Tahliye talebinin hangi sebebe dayandığı,
- Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri,
- Tahliye taahhütnamesi bulunup bulunmadığı,
- Kira borcu iddiası varsa ödeme kayıtları,
- Kanuni dava ve başvuru süreleri.
Özellikle tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve kira borcuna dayalı işlemlerde sürelerin kaçırılması önemli sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle ihtarnamenin içeriği ve tebligat tarihi birlikte değerlendirilmelidir.
6. Ev Sahibi Kirayı Artırmak İçin Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Ev sahibinin daha yüksek kira bedeli elde etmek istemesi, tek başına kiracıyı tahliye etmek için yeterli bir sebep değildir.
Kira artışı konusunda Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenen sınırlar ve ilgili sözleşme hükümleri dikkate alınır. Konut kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, kanuni üst sınırlar çerçevesinde değerlendirilir.
Tarafların yeni kira bedelinde anlaşamaması durumunda, şartları varsa kira tespit davası gündeme gelebilir. Ancak kira bedelinin artırılmak istenmesi ile tahliye hakkı birbirinden farklı hukuki konulardır.
Kiracı, sırf kira artışını kabul etmediği için otomatik olarak tahliye edilemez.
7. Ev Sahibi Tahliye Davası Açarsa Ne Olur?
Ev sahibi kanuni bir tahliye sebebine dayanarak dava açabilir. Mahkeme, tarafların iddia ve savunmalarını, kira sözleşmesini, ihtarnameleri ve diğer delilleri değerlendirir.
Kiracının da tahliye talebine karşı hukuki savunmalarını sunma ve ilgili delilleri bildirme hakkı vardır.
Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk hükümlerinin uygulanıp uygulanmadığı da incelenmelidir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük bölümünde, kanuni istisnalar saklı kalmak üzere, dava öncesinde arabulucuya başvurulması gerekir. İlamsız icra yoluyla tahliye hükümlerine ilişkin istisnalar ayrıca değerlendirilmelidir.
Dava açılmışsa tebligatların ve mahkeme tarafından verilen sürelerin takip edilmesi önemlidir.
8. Ev Sahibim Beni Haksız Yere Çıkarmaya Çalışıyorsa Ne Yapmalıyım?
Ev sahibinin tahliye talebinin hukuka uygun olup olmadığını belirlemek için kira sözleşmesi ve tahliye gerekçesi birlikte incelenmelidir.
Bu süreçte:
- Kira sözleşmesini ve varsa ek protokolleri saklayın.
- Kira ödemelerinizi banka dekontlarıyla belgeleyin.
- Ev sahibinin gönderdiği ihtarnameleri ve tebligatları muhafaza edin.
- Tahliye taahhütnamesi varsa geçerliliğini değerlendirin.
- Arabuluculuk, dava ve icra işlemlerindeki süreleri takip edin.
- Tahliye talebine karşı ileri sürülebilecek hukuki itirazları belirleyin.
Her uyuşmazlıkta aynı savunma yöntemi uygulanmaz. Özellikle icra yoluyla tahliye işlemlerinde süreler kısa olabileceğinden, dosyanın gecikmeden değerlendirilmesi önemlidir.
Sonuç
Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen nedenlerden birinin bulunması ve ilgili usullerin izlenmesi gerekir. Kira sözleşmesinin süresinin dolması veya ev sahibinin daha yüksek kira istemesi, tek başına her durumda tahliye için yeterli değildir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi, kira borcu, iki haklı ihtar ve yeni malikin ihtiyacı gibi sebeplerin her biri farklı şartlara tabidir. Bu nedenle tahliye ihtarnamesi veya icra emri alındığında, somut olayın ve yasal sürelerin dikkatle incelenmesi gerekir.
Şahintürk Hukuk ve Danışmanlık, kira uyuşmazlıkları, tahliye davaları ve kiracı hakları hakkında hukuki bilgilendirme ve değerlendirme sunabilir.